I Spanien har bostäder ett ännu större problem än den galna priseskaleringen: lönsamheten i byggandet

Byggsektorn är fast i en uppenbar motsättning i Spanien. Även om det sätter ut bostäder på marknaden i en takt som är mycket lägre än den med vilken nya bostäder skapas, även om utvecklingsbolagen i flera år har varnat för ett allvarligt bostadsunderskott och även om värdet på kvadratmetern inte slutar att stiga, och redan busar med värdena före den stora tegelkrisen, är tegel i dag inte en särskilt attraktiv verksamhet i Spanien.  Åtminstone om vi ser till dess lönsamhet. Vad har hänt? Att något inte passar i byggsektorn. Indikatorerna för kostnaden per m2 slutar inte att öka, fastighetsbolag varnar för att lägenheter bara håller några dagar på marknaden innan man hittar en hyresgäst eller köpare och byggherrar varnar för ett växande bostadsunderskott. Och ändå, trots allt ovan, insisterar flera analyscenter på att byggandet i Spanien har ett allvarligt lönsamhetsproblem. Det är inte bara att dess nuvarande indikatorer ligger långt under de som sektorn klarade av för två decennier sedan, innan tegelkrisen som sänkte marknaden, det är att dess värden är lägre än de i andra angränsande EU-länder. Faktum är att, trots att priset på bostäder m2 fortsätter att stiga, är tegel i verkligheten ett mycket mindre sexigt företag än det som erbjuds av andra sektorer, såsom flygtransporter eller informationstjänster. Vad säger uppgifterna? Det finns flera källor som hjälper oss att slutföra "fotograferingen" av sektorn, som El Mundo påminde om för några dagar sedan. En av de mest intressanta lämnas av universitetet i Hespérides, som i en färsk rapport utfärdar en varning till sjömän: om nya bostäder knappt påbörjas i Spanien trots den ständiga upptrappningen av priserna, beror det delvis på att "byggandet fortsätter att vara olönsamt". Eller åtminstone inte lika mycket som andra branscher.  Efter att ha studerat sektorn, bedömt lönsamheten för tillgångar och kostnaderna för finansieringsskulder, kom Hespérides tekniker till slutsatsen att 2024 var lönsamheten för byggandet -0,1 % jämfört med 2,7 % i genomsnitt för all ekonomisk verksamhet i Spanien. Faktum är att den upptäckte 68 ekonomiska aktiviteter som var mer lönsamma än att bygga byggnader. Är det den enda indikatorn? Sanningen är att nej. För några veckor sedan publicerade BBVA Research en annan rapport om fastighetssektorn som pekade i liknande riktning: "Lönsamheten för spanska företag är lägre än det europeiska genomsnittet i ekonomins huvudsakliga verksamhet, även om skillnaderna är särskilt pressande inom byggbranschen."  Även om den spanska ROE (avkastning på eget kapital, lönsamhetskvoten som mest används av analytiker) inom andra sektorer, såsom gästfrihet, transport eller tillverkning, är lägre än för företag i länder som Tyskland, Frankrike och Italien, är det gapet särskilt uttalat när vi pratar om tegel. "År 2024 var ROE för byggnadskonstruktion 4,1 %, cirka 12,5 procentenheter (pp) mindre än den som registrerades av sektorn i det historiska genomsnittet för Frankrike och Tyskland", förklarar BBVA Research. Till detta kommer att vinstmarginalen för denna verksamhet i Spanien 2024 var 1,3 procentenheter lägre än 2000-2003. "Investeringarna ökar inte, till stor del för att de inte är lönsamma", varnade Miguel Cardoso och Félix Lores, från analyscentret, i november. I Xataka Mallorca har det varit drömmen för tusentals europeiska expats i åratal. Nu har du ditt eget 'Lilla Sverige' Och vad är anledningen? Det finns flera. Det finns dock en som analytiker ofta påpekar: de tider som hanteras i sektorn, vilket förlänger befordringar, bromsar omsättningen och tvingar byggföretag att stå för kostnaden för högkostnadsmark som bara lönar sig på lång sikt. "Även om marginalerna har återhämtat sig, tar det år för företag att kunna bygga och behålla tillgångar (mark) som inte genererar intäkter på deras balansräkning, säger rapporten undertecknad av Cardoso och Lores. "De måste finansiera sitt köp med egna resurser, vilket försätter sektorn i en nackdel jämfört med andra." Har det så mycket inflytande? Båda experterna varnar för att rutinerna för att kunna bygga på mark är "långa, dyra och ofta osäkra", vilket har en direkt inverkan på de finansiella kostnaderna som företagen bär.  Dessa komplikationer gör också vissa kampanjer mindre attraktiva för investerare och finansiella institutioner som kan öppna kreditkranen. "Konsekvensen är en ackumulering av mark på balansräkningarna för företag som inte genererar värde. Dessa är lediga tillgångar som immobiliserar resurser och minskar skuldkapaciteten", tillägger de. National Construction Confederation (CNC) uppskattar att skatter, avgifter och stadsplaneringsavgifter vanligtvis utgör cirka 30 % av försäljningspriset för nya bostäder. Detta innebär ett handikapp för både de som vill köpa och de som säljer och måste bestämma pris och kostnadsfördelning. I Xataka har La vega i Madrid blivit ett bo av urbaniseringar och illegala hem: problemet är vad man ska göra med dem. Hur påverkar det branschen? Analysen av Daniel Fernández, professor vid universitetet i Hespérides, talar direkt om en "konstgjord brist på mark" på grund av restriktioner på stadsplaneringsnivå, vilket direkt bidrar till ökningen av markpriserna och i slutändan till byggkostnaderna.  Enligt deras beräkningar är endast 2,1 % av marken tillgänglig för korttidsbyggande i Spanien. 1,3 % är på medellång sikt och 0,9 % på lång sikt. Rapporten varnar också för den effekt som de senaste årens regelförändringar har haft, framför allt sedan revideringen av Tekniska Koden 2020. Finns det fler faktorer? Ja. Det är inte bara så att företagen är långsamma med att utnyttja marken. Om lönsamheten för sektorn i Spanien är lägre än i andra europeiska länder beror det på att deras företag på ett visst sätt också är annorlunda. Cardoso och Lores minns "den lilla storleken och finfördelningen av det spanska produktiva tyget", vilket förklarar varför de också har svårare när det gäller att stödja stora immobiliserade tillgångar. Kort sagt: företag är mindre, så de har mindre muskler och motståndskraft.  Dess egenskaper påverkar också direkt kapaciteten för finansiell hävstång, det vill säga att gå i skuld för att investera. Enligt deras beräkningar (baserat på 2023-data) i Spanien når värdet av försäljningen inte 40 % av tillgångarna, mycket långt från de 80 % som det representerar i andra länder. I sin senaste rapport varnade BBVA Research för att sektorns finansiella hävstångseffekt har utvecklats nedåt under de senaste åren och förblir långt under genomsnittet 2000-2003 och genomsnittet för Tyskland eller Frankrike. {"videoId":"x80zm7f","autoplay":false,"title":"Hur din STAD eller STAD har förändrats på 40 år: det här är den NYA GOOGLE EARTH-funktionen", "tag":"", "duration":"135"} Beror allt på skuld och mark? Nej. Faktorer som produktionskostnader kommer in i ekvationen, som kan påverkas av konflikten i Mellanöstern precis som de gjorde för några år sedan av kriget i Ukraina.  Tegelsektorn är inte heller immun mot inflation och dess eventuella effekt på familjernas sparförmåga och köpkraft. Internt hanterar byggsektorn också ett annat handikapp, bortom överflödet av små och medelstora företag som är mindre beredda att hantera en "låg omsättning av tillgångar": bristen på lättnad och kvalificerad arbetskraft. Bilder | Frames For Your Heart (Unsplash) och Mike Hafin (Unsplash) i Xataka | I Galicien finns det tusentals och åter tusentals familjer som avsäger sig sina arv varje år. Och det är väldigt vettigt (function() { window._JS_MODULES = window._JS_MODULES || {}; var headElement = document.getElementsByTagName('head')[0]; if (_JS_MODULES.instagram) { var instagramScript = document.createElement('script'); =instagramScript.src 'https://platform.instagram.com/en_US/embeds.js'; instagramScript.async = true instagramScript.defer = true;