Bostadsfebern blåser upp säljarnas förväntningar: priserna är 30 % högre än vad som betalas

<p>El desajuste entre la escasez de oferta y la demanda de pisos lleva tiempo dificultando la búsqueda de una <a href="https://www.20minutos.es/tags/temas/vivienda.html" title="Vivienda">vivienda</a>. Los <a href="https://www.20minutos.es/tags/temas/precio-vivienda.html" title="Precio de la vivienda">precios </a>son cada vez más altos y los pisos a la venta vuelan. Esta vorágine alimenta las expectativas de algunos propietarios, que anuncian sus viviendas esperando precios por encima de los niveles actuales del mercado. La <b>diferencia entre el importe medio de las ofertas <i>online</i> y el precio escriturado en los contratos de compraventa</b> supera el 30%, si se toman como referencia respectivamente las estadísticas de Idealista y del Portal Estadístico del Notariado.</p><p>Según los últimos datos de los notarios, en abril se vendieron 57.755 viviendas en España a un precio medio de 2.046 €/m² —equivale a unos 164.000 euros por un piso de 80 metros cuadrados—. Sin embargo, ese mismo mes los datos de Idealista, extraídos a partir de los anuncios publicados en su web, indicaban un precio medio un 34,3% por encima, concretamente de 2.748 €/m² —unos 220.000 euros por un inmueble de la misma superficie—. La brecha entre ambos datos se estrecha en las capitales de provincia. En ciudades como <b>Barcelona y Madrid, el portal inmobiliario refleja precios un 8,2% y un 10,7% por encima </b>de los declarados (5.221 frente a 4.825 €/m² y 5.960 frente a 5.385 €/m²). En Sevilla y Valencia la diferencia es de un 13,1% y un 13,4% respectivamente, con anuncios a 2.804 y 3.359 €/m² y precios escriturados de 2.480 y 2.963 €/m².</p><p>Se trata de estadísticas que no miden exactamente lo mismo. Idealista recoge el precio que el vendedor pide al sacar su vivienda al mercado, mientras que los notarios reflejan el precio por el que efectivamente se cierra la venta. <b>"Siempre hay una negociación, aunque sea simbólica</b>, entre lo que se pide y lo que se acaba aceptando", explica el presidente de la tasadora UVE Valoraciones, Germán Pérez Barrio, que reconoce que en las zonas más tensionadas la capacidad de maniobrar del comprador se ha limitado por la escasa oferta de pisos disponibles y la multitud de interesados en comprar.</p><p>Más allá de ese desfase natural, la diferencia entre ambos indicadores se ha agrandado en los últimos tiempos, en paralelo a la escalada de los precios. <b>En abril de 2025 la brecha era de un 25,7% y en 2023, de un 16,5%</b>. Esto significa que el metro cuadrado se ha encarecido, según Idealista, un 16,9% en el último año y, según los notarios, un 9,5%. Pérez Barrio achaca ese creciente distanciamiento a la diferencia entre los pisos que se anuncian y los que se venden y<b> </b>a las expectativas cada vez más altas de los vendedores. "Al notar que se vende con más facilidad, porque hay escasez de producto para la demanda que hay, quien pone el anuncio se atreve a subir más el precio", señala. </p><p>"Algunos propietarios aún<b> sienten que el recorrido que tienen para subir el precio es más amplio de lo que realmente es"</b>, coincide el director y fundador de la agencia inmobiliaria The Barrio, Carles Ribes, que también apunta a la atomización del mercado. "Hay muchas agencias para poco <i>stock</i> y eso hace que algunas cojan pisos a cualquier precio", añade sobre la presencia de anuncios <i>online </i>por encima de lo que dicta el mercado. "Si una agencia te da una expectativa por encima de la realidad, probablemente como propietario le digas que sí en origen a que te venda el piso, pero el mercado manda y, cuando se acapara <i>stock </i>a cualquier precio, no se termina vendiendo", advierte, reconociendo que internet sigue siendo un canal "muy importante" para captar demanda.</p><h2>"Racionalización" del mercado</h2><p>Pese a esa expectativa alcista por parte de algunos vendedores, Ribes detecta una incipiente "racionalización" del mercado, que "empieza a poner un poco de freno". "Aunque hay menos oferta que demanda, el poder adquisitivo de los compradores también es el que es y yo creo que <b>estamos llegando a un punto de equilibrio entre el precio máximo</b> que pueden obtener los propietarios y el precio máximo que pueden pagar los compradores", opina, apuntando a que el margen del comprador para seguir soportando subidas de precios es cada vez más limitado. </p><p>"Ahora es muy importante para el sector ser muy precisos a la hora de valorar los pisos y no crear expectativas falsas", subraya el director de The Barrio, que insiste en que "no todo vale". "Cuando valoras bien un piso, <b>entendiendo bien cuál es el horizonte de mercado, ahí todo se vende</b>, y sin demasiado margen de negociación", asegura. En cambio, cuando se fija un precio más alto, Ribes apunta a que el mercado empieza a exigir al vendedor una corrección mayor, lo que matiza que no significa que exista una tendencia general a la baja en los precios.</p><p>Según datos de Idealista, en el primer trimestre de este año <b>uno de cada siete pisos anunciados en la plataforma fueron rebajados</b>, con una reducción media del precio de un 7% —equivalente a 29.390 euros—. En Madrid y Barcelona la proporción de anuncios revisados a la baja fue ligeramente mayor —en torno a uno de cada cinco— y el descuento fue de un 6%, con una media de 45.156 y 37.048 euros respectivamente. Similar fue la rebaja media en Valencia y Sevilla, donde se corrigieron el 18% de las ofertas publicadas y lo hicieron en una media de 25.163 y 18.757 euros respectivamente.</p><h2>Aguantan los pisos más caros</h2><p>La penalización del mercado a los pisos con precios más alejados de la realidad es otro de los factores que explica la brecha entre los anuncios <i>online </i>y los montos declarados, según Pérez Barrio. Ni todas las viviendas que se venden se publican previamente en internet ni todas las que se publican se vende. <b>"Hay una especie de sesgo entre lo que se publica en los portales y lo que realmente se vende</b>. Lo que se queda anunciado es precisamente lo que no se vende con facilidad, lo más caro", explica el presidente de la tasadora, que añade que la elevada demanda está haciendo que algunos pisos a la venta en las grandes ciudades ya no se canalicen a través de internet, sino que las agencias sean capaces de darles salida entre su cola de clientes.</p><p>Más allá de la brecha entre los precios anunciados y los declarados, el encarecimiento que está experimentando la vivienda es innegable. "Los dos índices están señalando subidas muy fuertes de precio", remarca el presidente de UVE Valoraciones, que considera que "el problema de fondo es que no se construyen suficientes viviendas". <b>"Si hubiera más oferta de vivienda esto se estabilizaría</b>. Es decir, no te podrías permitir el lujo de no publicar un piso en un portal porque no tendrías compradores esperando y, por otro lado, tampoco te atreverías a pedir demasiado, porque no sería tan fácil vender", plantea.</p>