Köpa bostad i Spanien: kostnader, steg och fallgropar

Att köpa bostad i Spanien går att göra som svensk, men kostnaderna och stegen skiljer sig från Sverige. Här är det som går att belägga i offentliga källor – utan att blanda ihop bolånekostnader med köpeskatt.

Först: kolla ägare och belastningar

Innan du skriver under något bör du enligt Spaniens administrativa portal ta fram en nota simple från fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Den visar bland annat ägare, hypotek, utmätningar och andra belastningar, om bostaden är skyddad (VPO), och om den är samordnad med fastighetskatastern.

Nota simple beställs på plats eller via Colegio de Registradores webbportal, även på engelska. Det finns också fortlöpande nota simple som varnar om nya handlingar lämnas in efter din förfrågan.

Skatt på köpet: moms eller ITP

Agencia Tributaria (AEAT) delar upp det så här:

• Nyproduktion (första leveransen från byggherre): köparen betalar moms (IVA) 10 % på priset. För särskilda skyddade bostäder (VPO de régimen especial eller promoción pública) är momsen 4 %. Upp till två garageplatser och förråd som köps tillsammans med bostaden ingår i samma momsregel.
• Begagnad bostad (från privatperson eller som andra/senare överlåtelse): köparen betalar ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) till den autonoma regionen där bostaden ligger – inte till AEAT centralt.

Ministeriet för konsumtion bekräftar samma uppdelning och tillägger att Kanarieöarna, Ceuta och Melilla har egna indirekta skatter i stället för moms.

ITP-satsen bestäms regionalt. I Andalusien är den generella satsen för fastigheter 7 % (gäller från 28 april 2021 enligt Junta de Andalucía). Sänkta satser finns bland annat för permanentbostad upp till vissa värden; en svensk semesterbostad uppfyller sällan kraven för vivienda habitual. Exakta satser i andra regioner: kolla regionens skatteverk – de skiljer sig och ändras.

Vid nyproduktion tillkommer ofta också AJD (Actos Jurídicos Documentados) på köpebrevet. I Andalusien är den generella AJD-satsen 1,2 %.

I Andalusien ska ITP/AJD-autoliquidationen enligt Junta lämnas in inom två månader från dagen efter att skattskyldigheten uppkom (skrivningsdagen), enligt Ley 5/2021 artikel 69.

En mer detaljerad regionöversikt av skatter och avgifter finns i guiden om kostnader vid bostadsköp i Spanien.

Värdegrund: referensvärdet

För ITP är underlaget i praktiken ofta det högre av avtalat pris och valor de referencia från Catastro. Referensvärdet går att slå upp i Catastros elektroniska tjänst (Sede Electrónica del Catastro) med fastighetsreferens och datum. Priset i kontraktet räcker alltså inte alltid som enda underlag.

Notarie, register och bolån – vem betalar vad

Köpebrevet skrivs normalt hos notarie. Därefter ska skatten betalas och köpet registreras. Registreringen är frivillig enligt den administrativa portalen, men rekommenderas: med registrering skyddas du bättre mot dolda belastningar och ägartvister.

Har du spanska bolån gäller Ley 5/2019 (från 16 juni 2019) och Banco de Españas kundportal för formaliseringen av lånet – inte för själva köpeskatten:

• Du betalar: värderingen (tasación) och notarieavgift för den kopia av lånebrevet du begär.
• Banken betalar: notarie för lånebrevet, registrering av hypoteket, gestoría för lånet och AJD på hypoteket (AJD på hypotek från 10 november 2018 enligt RD-ley 17/2018).

Köpeskatt (ITP eller moms+AJD), notarie och register för köpebrevet är skilda från lånekostnaderna. Blanda inte ihop dem när du räknar budget.

Steg i korthet

1. Nota simple och (vid behov) teknisk besiktning.
2. Reservationsavtal/arrås – läs villkoren; belopp och förverkande är avtalsfrågor, inte en enda lagstadgad taxa.
3. NIE behövs för de flesta köp och skatteärenden. Mer om det i guiden om NIE i Spanien.
4. Finansiering och, vid bolån, notarieakt med information före underskrift (Ley 5/2019).
5. Underskrift av köpebrev (och eventuellt lånebrev) hos notarie.
6. Betala ITP eller se till att momsen är hanterad; lämna in autoliquidationen där det krävs.
7. Registrera i Registro de la Propiedad.

Fallgropar att undvika

• Köpa utan nota simple – du ser inte hypotek och belastningar.
• Lita bara på mäklarens skatteberäkning – kolla AEAT (moms/ITP) och regionens sats. I Andalusien: 7 % ITP generellt.
• Ignorera valor de referencia – skatten kan räknas på högre underlag än ditt avtalade pris.
• Blanda ihop bolånekostnader och köpeskatt – Ley 5/2019 gäller lånet, inte ITP/moms på köpet.
• Köpa på ritning utan koll – portalen listar bland annat kontroll av byggherren i handelsregistret, att marken står på byggherren, bygglov och särskild kontohantering för förskott.
• Hoppa över registreringen – den är frivillig men ger rättsskydd.

Säljaren svarar för dolda fel enligt reglerna som portalen beskriver. För nyproduktion finns dessutom tidsbegränsade ansvar för konstruktionsfel (tio år för strukturella skador, tre år för skador som påverkar användningen, ett år för finishfel) för byggherre, entreprenör och teknisk ledning.

Vad betyder det för dig?

• Räkna med skatt ovanpå priset: moms 10 % på nyproduktion, eller regional ITP på begagnat (7 % generellt i Andalusien).
• Ta nota simple tidigt och jämför priset med Catastros referensvärde.
• Budgetera notarie, register och (vid bolån) värdering separat från ITP/moms.
• Det här är allmän vägledning, inte juridisk eller skattemässig rådgivning. Kontrollera ditt fall med oberoende rådgivare och berörd myndighet.